Новые схемы старого года

В минувшем году цены на столичные квартиры могли обрадовать лишь тех, кто уже приобрел желанную недвижимость. Они весь год счастливо потирали руки, ликуя от собственной удачливости: цены уверенно ползли вверх. Все те, чьи кошельки, копилки и чулки в 2016 году полнели не так быстро, как того требовал рост цен, остались за порогом новоселья. В этих условиях появляются новые способы решить квартирный вопрос.

Для тех, кто не готов выплатить стопроцентную стоимость нового жилья, по-прежнему в ходу три варианта. Первый — взять ипотечный кредит. Второй — вступить в жилищный кооператив и накопить. Третий — строительно-сберегательные кассы. Однако в некоторых из этих сценариев произошли изменения.

Ипотека в неволе не размножается

На кредитные программы покупки жилья чиновники, политики и сами потенциальные покупатели недвижимости возлагают большие надежды. Однако пока ипотека эти надежды никак не оправдывает. Для получения кредита по-прежнему необходимы «белые» доходы, множество справок, значительные расходы на уплату процентов, оформление сделки и залога, страхование и т. д.

Кратко подытожим то, что смогли предложить кредитные организации своим клиентам.

Весной 2002 года столичный банк «Московское ипотечное агентство» вышел с предложением новой версии городской ипотечной программы: кредит на 10 лет под 14% в валюте в год, — условия аналогичны действующей уже три года в России программе «ДельтаКредит». С единственным отличием — кредит дается в рублях, но с привязкой к курсу доллара США. Здесь у МИА действует весьма сложная схема перевода и пересчета, которую при желании можно изучить по особой формуле, вывешенной на сайте банка. А в остальном — сохраняются общие условия по страхованию (жизнь и здоровье заемщика, приобретаемая квартира и право собственности на нее). Кредит «московских» стандартов могут получить не только жители столицы, но и граждане всей России и ближнего зарубежья, а также работающие в РФ иностранцы.

Соглашения о работе по ипотечной программе МИА подписали уже 5 столичных банков, в том числе — КБ «ДельтаБанк», который планирует в течение ближайшего года-двух займов успешно «освоить» сумму $20 млн — именно такое рефинансирование обязался предоставить МИА на выкуп кредитов, выданных «ДельтаБанком».

В ближайшее время ожидается заключение договоров о проведении этой же программы в других столичных банках. Насколько успешным окажется это начинание, сказать сложно. Очевидно одно — пока ставка по кредиту не снизится с 14-15% до хотя бы 8-10%, желанной массовости ипотеке, кем бы она ни предлагалась, не достичь. А значит, и решить квартирный вопрос с помощью 10-15-летних кредитов россиянам не грозит.

На сегодняшний день наиболее приемлемую ставку кредитования предлагает вездесущий Сбербанк. Он понизил ставку кредитования «на приобретение, строительство и реконструкцию объектов недвижимости» до 12% в валюте или 23% в рублях в год. При этом у программы есть приятные особенности: во-первых, максимальный срок кредита составляет 15 лет, во-вторых, залог имущества необходим только при кредите на сумму более $10 тыс. и, в-третьих, в качестве залога банк примет автотранспорт, земельный участок, дачу, загородный дом — любое ликвидное имущество. Это значит, что не обязательно отдавать приобретаемую квартиру в качестве обеспечения кредита.

Однако для подтверждения платежеспособности здесь по-прежнему требуется справка о доходах. Как известно, для большинства россиян официально подтвердить свои доходы пока еще проблемно.

Ну и конечно, проблема номер два — поручители. Это такие люди (друзья, родственники, коллеги), которые готовы разделить с заемщиком бремя ответственности за погашение кредита. Кто не сталкивался с банковскими требованиями, может удивиться этому бреду, но для получения даже «смешного» займа $3-4 тыс. заемщику Сбербанка будут необходимы… четыре поручителя! И это, как выясняется, не предел — при большей сумме заимствования поручителей потребуется… шестеро! Конечно, от всех потребуются те же пресловутые справки о «белом» доходе. Как вы понимаете, положение клиента должно быть поистине безысходным, чтобы он решился на преодоление трудного пути к вожделенной сумме. Вспоминается меткое изречение Марка Твена о том, что банк — это место, где тебе легко одолжат зонтик в солнечную погоду, но заберут его, как только начнется дождь.

Смотрите также:   Что не будет лишним принять во внимание, подбирая квартиру в Иркутске: заявление президента об ипотеке 2018 года?

Коммерческие банки готовы кредитовать платежеспособных клиентов на более мягких условиях: без поручителей и с «индивидуальной» оценкой дохода. Зато проценты за пользование «длинными деньгами» здесь выше. Но в последнее время банки стали расширять свои программы и предлагать новые типы кредитов. Так, уже упоминавшийся «ДельтаКредит» по программе «Дельта-Вариант» готов назначить переменную процентную ставку — от 12%, с возможностью ее изменения один раз год в зависимости от процентной ставки на международном банковском рынке депозитов (LIBOR). При благоприятном развитии событий на все время выплат заемщик сохранит ставку 12%. При менее благоприятном — банк ее увеличит. Но не уменьшит — это точно.

Другая программа, предложенная «ДельтаКредит» в этом году, — кредитование загородной недвижимости. На полученные средства можно приобрести в Москве и Московской области готовый к проживанию дом, либо завершить его строительство, либо произвести отделочные работы. Размер кредита — от $35 тыс. до $200 тыс., процентные ставки — от 16 до 18% в валюте в год. Срок — до 15 лет.

Инвестируем в воздух

В сфере кредитования покупателей квартир в строящихся домах — под залог инвестиционных договоров — особо заметных изменений в минувшем году тоже не произошло. Такие кредиты готов предоставить, в частности, «ДельтаКредит» и «Оптбанк». Однако инвестиционные риски остаются высокими и, как следствие, проценты за пользование кредитом тоже — от 20% в валюте в год. При этом отнюдь не всякому покупателю «недостроя» представится возможность взять этот кредит: банк внимательно изучит и сам договор инвестирования, и репутацию продавца квартир (генерального инвестора, застройщика).


Не только ипотека

Помимо ипотечных кредитов, наиболее безопасных с точки зрения защиты прав собственников жилья, у потенциальных покупателей квартир сохраняется возможность подвергнуть риску свои сбережения и вступить в один из столичных жилищных кооперативов. Организаторы ЖК обещают предоставить членам кооператива под низкие проценты долгосрочный заем после накопления 50% стоимости квартиры. Квартира при этом остается в собственности кооператива и переходит в полноправное владение покупателя после выплаты им долга. Однако обещания, как известно, это одно, а вот реальная жизнь… Но не будем углубляться в рассуждения о тонкостях в финансовых схемах российских кооперативов. Ограничимся предупреждением о необходимости повышенного внимания к таким вариантам, учитывая слабое законодательное регулирование деятельности ЖК и отсутствие контроля безопасности вкладов граждан.

В 2002 году в Москве начал работу еще один кооператив, а по названию — еще одна новая форма сберегательных касс. «Первая домостроительная ссудо-сберегательная касса» была создана по инициативе ДСК-1 и «Европейского трастового банка». (Подробно о схеме его работы мы рассказывали в

№ 29(83) от 17.07.2012.) Приятным отличием схемы этого кооператива является право оформления собственности на приобретаемую пайщиком квартиру (с передачей ее, как при банковском кредите, в залог организации). На накапливаемые пайщиком средства здесь начисляются проценты, но и заем он берет тоже не бесплатно.

Зато пайщики не ограничены в выборе жилья — это может быть любая фактически существующая квартира. В отличие от столичной строительно-сберегательной кассы (ОАО «ССК»), где участники схемы вынуждены ограничиваться списком новостроек ССК.

Смотрите также:   Десять советов о аренде квартиры в многоквартирном доме.

Подводя итоги, можно еще раз отметить, что в 2014 году никаких революционных изменений в обретении новых способов купить недвижимость в рассрочку не произошло. 90% новостроек покупают на этапе строительства, оплачивая либо сразу полную стоимость, либо по частям. С квартирами старого фонда решение без вариантов — сразу 100%. Ипотека — в форме прямых банковских займов или в форме накопительных программ — могла бы, к вящей радости многих, отсрочить «час расплаты». Однако ипотека пока что сама нуждается в поддержке.

Что ж, пусть потерпит тот, у кого есть время ждать.

Комментарии специалистов

Николай Шитов, генеральный директор банка «ДельтаКредит»:

— Наш банк ввел в 2014 году ряд новых кредитных продуктов. Это кредит на строительство, приобретение загородного жилья, кредит с переменной процентной ставкой. Также совсем недавно мы подписали с МИА соглашение о начале совместной программы по кредитованию физических лиц на покупку жилья. Соглашение предусматривает предоставление ДельтаКредит банку кредитной линии МИА в размере до 20 миллионов долларов. Кредиты будут выдаваться банком и затем предоставляться на выкуп МИА, который в свою очередь, сформировав из них пулы, будет выпускать ценные бумаги и привлекать средства инвесторов. Поскольку «ДельтаКредит» специализируется только на ипотечном кредитовании физических лиц, мы стараемся предложить нашим клиентам максимально широкий выбор кредитных программ, среди которых заемщики могут найти соответствующий своим возможностям вариант. По состоянию на конец 2014 года «ДельтаКредит» выдал займов на сумму свыше 40 миллионов долларов.

Дмитрий Будаков, генеральный директор банка «Московское ипотечное агентство»:

— МИА планирует активно привлекать банки к развитию программы ипотечного кредитования по стандартам, разработанным нами в 2001 году. С весны 2002 года мы начали такую работу, и сейчас с нами сотрудничают уже 5 столичных банков: «Банк Москвы», «МБО Оргбанк», «Российский капитал», «Русский банкирский дом» и «ДельтаКредит».

В наши планы входит построение замкнутой системы рефинансирования ипотеки в Москве. В начале ноября МИА уже осуществил первую эмиссию корпоративных бумаг в объеме 2,2 миллиарда рублей. Ожидается, что в 2016 году объем гарантий столичного правительства по обязательствам МИА будет увеличен, так как мы активно привлекаем банки к развитию московской программы и для выкупа кредитов потребуется больший объем средств.

Валерий Калинин, председатель правления Европейского трастового банка:

— Первая домостроительно-сберегательная касса начала работать в феврале 2002 года. Спустя год сюда вступили более 50 человек, которые начали накапливать средства для покупки квартиры на своих счетах с начислением на вклад 10,5% в валюте в год. В феврале 2003 года касса начнет выдавать первые займы тем, кто уже накопил 50% стоимости квартиры. Кредит выдается на условиях 5-летнего срока, под 14% в валюте в год. При этом документального подтверждения дохода здесь не потребуется: платежеспособность заемщика устанавливается в соответствии со сроком и объемом его накоплений на вкладе.

Это снимает основную проблему, с которой сталкиваются заемщики при попытке получить кредит в банке. Я считаю, что двухуровневую модель банковского кредитования не следует противопоставлять другим схемам ипотеки, в частности системе жилстройсбережений, которую представляет в Москве Первая домостроительная сберегательная касса.

Такая схема позволяет сделать ипотеку более доступной и привлечь средства населения. В то время как для массового старта банковских программ, рассчитанных на 10-летние кредиты на 70% стоимости квартир, при объеме всего в 10 тысяч кредитов потребуется более чем 12 миллиардов долларов. Где взять такие деньги?







Оцените статью, пожалуйста:
(Пока оценок нет)
Загрузка...

Похожие материалы

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

восемнадцать − 8 =