ЗЕМЛЯ КАК ОБЪЕКТ ИНВЕСТИЦИЙ

 

На протяжении многих лет Россия, похоже, пыталась доказать обратное. В общественных дебатах по вопросу о земле политическая, философская или даже мифопоэтическая аргументация явно преобладала над экономической.

В соответствии с Конституцией РФ земельное законодательство находится в совместном ведении федерального центра и субъектов федерации. Отдельные российские регионы могли принимать более или менее либеральные нормативные акты в сфере землепользования, руководствуясь степенью рыночной “сознательности” своих руководителей, но на федеральном уровне их инициативы, по разным причинам, не получали должной поддержки.

В настоящее время даже кредитование под залог земельных участков, принадлежащих предприятиям, организациям и физическим лицам на праве частной собственности развито слабо. Причина этого кроется в отсутствии развитого рынка земли, что крайне усложняет определение залоговой стоимости земельных участков и реализацию заложенного имущества в случае неплатежеспособности клиентов.

В целом, земельные отношения в России развивались в соответствии с возникающими потребностями медленно формирующегося рынка. При этом законодательное оформление данных отношений хронически отставало от темпов фактического развития. Это привело к возникновению теневого оборота земли, фиктивным сделкам и, соответственно, коррупции. Между тем, финансовые рынки, особенно сейчас, любят прозрачность и юридическую определенность.

Кроме того, новая система земельных отношений позволяет российским предприятиям, испытывающим перманентный инвестиционный голод, ввести в экономический оборот один из наиболее ценных и наименее дефицитных — такова российская специфика – активов, используя его в качестве эффективного инструмента привлечения необходимых финансовых средств на рынке. Это должно привести к появлению совершенно нового для России класса ценных бумаг и иных финансовых инструментов. По данным Ассоциации рынка облигаций, по состоянию на 30 июня 2002 г. объем обращающихся на рынке США ценных бумаг, обеспеченных залогом недвижимости, равнялся 4,5 трлн. долл., а долговых инструментов, обеспеченных залогом других активов, — 1,4 трлн. долл. У нас объем операций в соответствующем сегменте рынка близок к нулю.

Между тем, как показывает мировой опыт, секьюритизация активов как способ привлечения инвестиций связана для компаний с меньшими издержками, чем традиционная практика банковского кредитования. Впрочем, банки также объективно заинтересованы в развитии рынка ценных бумаг, обеспеченных залогом активов, поскольку это предоставляет им возможность резко повысить эффективность использования капитала за счет секьюритизации и перепродажи на рынке прав по ипотечным кредитам.

Наконец, вопросы развития рынка долговых инструментов, обеспеченных залогом недвижимости, приобретают особую актуальность в свете нынешних демографических тенденций и связанных с этим планов перехода на накопительную систему пенсионного обеспечения. Являясь консервативными инвесторами, пенсионные фонды, тем не менее, нуждаются в определенной степени диверсификации своих активов. Опыт других стран свидетельствует, что доходность государственных облигаций в долгосрочном плане может испытывать значительные колебания даже в условиях макроэкономической стабильности и низких темпов инфляции. Это может вести к резким диспропорциям между текущими обязательствами и доходами пенсионных фондов, что создает угрозу стабильности всей системы. Следовательно, фондам требуется наличие такого объекта инвестирования, ценность которого возрастала бы последовательно в долгосрочном плане по мере роста экономической активности в стране. Земля как нельзя лучше подходит под это определение.

Нарождающийся земельный оборот является неотвратимым экономическим процессом, который неизбежно ускорился с первыми же признаками подъема в отечественной экономике. В настоящее время он приобрел прочный законодательный фундамент. Следующим логическим шагом должно стать возникновение полноценного земельного рынка и развитие связанных с ним инвестиционных механизмов. Остается только добавить, что весь спектр вопросов, связанных с регулированием земельных отношений в России и, в особенности, использования земли в качестве объекта инвестиций, будет подробно обсуждаться на Первой конференции “Земельный рынок и инвестиции”, организуемой Учебным Центром МФЦ и Национальной Лигой Управляющих