«Подарки» жилищного кооператива

«Кредит на покупку квартиры. 12% годовых на 5 лет. Оформление кредита за 1 день». Такое вот объявление попалось мне на глаза. Что это, сон наяву? Или, может, благотворительный фонд? Звоню, узнаю… Нет, оказывается, никакого отношения к благотворительности фирма, давшая объявление, не имеет. «Подарки» раздает жилищный кооператив.

Приходите завтра

Барышня по телефону уверяла, что и банк у кооператива надежный, и схема выплаты гибкая и удобная. Но если я хочу получить компетентную и более полную консультацию, то должна подойти в головной офис компании. Там мне все объяснят.

Я последовала ее совету. Пока я ожидала своей очереди, чтобы пообщаться с менеджером, администратор предложил мне ознакомиться со схемами кредитования в кооперативе. Они красочно были отображены на плакатах, форма под стать содержанию — несведущему человеку все предложения кооператива (банковский кредит и ссуда кооператива (см. таблицу)) кажутся почти коммунизмом.

Между тем подошла моя очередь. В беседе с менеджером меня больше всего интересовал вопрос получения банковского кредита.

— Почему я беру кредит не в банке, а у вас? — спросила я. — И почему в рекламе указывается столь низкий процент?

— Ну, если вас не устраивает наш процент, можете пойти в банк сами и получить деньги под 16 и более процентов вместо наших 12.

А почему не в банке, а у нас, так это означает лишь одно. Банк нам настолько доверяет, что предложил столь льготные условия.

— Хорошо, а какие гарантии вам нужны от меня, подо что дается кредит? Может, понадобится поручительство?

— Это необходимо банкирам. У нас все построено на доверии. Мы доверяем вам, вы — нам. Маленькая процентная ставка, не нужно бумаг для налоговой — объяснять, каким образом вы получили эти деньги, — убеждала меня консультант.

— Вы говорили о доверии. Если я стану членом кооператива, то получается, что деньги я возьму у кооператива, как у приятеля. Но ведь приятели могут быть и хорошими, и плохими…

— Естественно. Но и мы с вами, как с приятелем, тоже находимся в равных условиях. А еще мы, будучи кооперативом, не облагаемся налогами. Мы не юридическое лицо. Мы некоммерческая организация, созданная в полном соответствии с Гражданским кодексом. Поэтому находимся в более льготных условиях.

— Вы жилищно-строительный кооператив, а сами вы что-нибудь строите?

— Мы предлагаем лучший вариант — вы можете подобрать квартиру в уже построенном доме и прийти к нам, чтобы мы помогли в ее приобретении.

— А если та квартира, которая мне нравится, стоит миллион условных единиц, вы сможете мне помочь?

Мой вопрос явно смутил собеседницу.

— Где это вы видели такие московские квартиры? Мы же рассчитываем на средний класс и помогаем приобретать самое обычное жилье. Самая дорогая квартира, которую мы приобретали для члена нашего кооператива, стоила 120 тысяч долларов. Дело даже не в том, что кооперативной кассы взаимопомощи не хватит на такую покупку. Денег хватит, но остальные члены будут ждать своего жилья очень долго. Вы же не хотите их оставить без жилплощади, — упрекнула меня консультант.

— Скажите, когда я смогу стать собственником квартиры?

— Как только выплатите весь заем. Не забывайте, если вы хотите приобретать через нас квартиру в кредит, вы должны оплатить не менее 55% ее стоимости. Остальные 45% оплатит кооператив. И вот когда вы вернете нам все деньги, вы станете полноправным собственником. До этого вы сможете проживать в ней на основании договора о безвозмездном пользовании с правом дальнейшего выкупа квартиры. И коли вы решили стать членом кооператива, вы должны будете оплатить членство в нем. Вступительный взнос — от 3 до 5 процентов предлагаемой стоимости квартиры. И зарегистрироваться надо, взнос — 500 рублей.

— Смогу ли я отследить использование моих средств?

— Да, конечно, наш бухгалтер всегда сможет предоставить вам документацию по этому вопросу.

Здесь я попросила показать устав кооператива. Но в тот день мне отказали, предложив прийти в другой раз и изучить его в присутствии приглашенного мной юриста.

И снова здрасьте…

Итак, я снова в офисе кооператива, теперь уже с юристом.

В этот раз нам без лишних вопросов предоставили для ознакомления интересующие нас документы. Первое же знакомство с ними породило у моего юридически подкованного спутника массу вопросов. Например, на каком основании член кооператива вселяется в квартиру, остающуюся на балансе кооператива, и какие документы получает он на руки? Устав говорит о договоре, но каком именно, непонятно.

Этот же вопрос мы задали менеджеру, который должен был нас проконсультировать и разложить все «по полочкам». Девушка тут же раскрыла толстую папку:

— Вот, пожалуйста, это тот самый договор, интересующий вас.

— Но, позвольте, ведь это не договор, а положение, — удивился юрист.

— Нет, это наш договор. Вы разве не знаете законодательство? Этот документ имеет свойства гражданско-правового договора. Статья 420 ГК РФ («Понятие договора». — Прим. ред.). Все точно и по закону, — спорила менеджер.

— А вы сами-то видели 420-ю статью? Знаете, что в ней говорится?

— Ну конечно, в ней нет прямого указания, но наш договор не противоречит ей.

К слову о договоре. Это документ, содержащий обязательства двух сторон. Положение же является внутренним документом организации. Если вам предлагают заключить договор, то документ, под которым вы будете ставить свою подпись, должен называться именно «договором», а не «положением, имеющим силу гражданско-правового договора». На вопрос, на основании каких документов в случае возможных разногласий между кооперативом и одним из его членов будет возможно предъявление претензий, вразумительного ответа мы не получили.

Ладно. Спросим про другое.

— А как у вас обстоят дела со страховкой квартиры, например, от пожара? — поинтересовались мы.

— Если хотите, можете застраховаться.

— Но как? Ведь собственник квартиры — кооператив. Стало быть, он и несет риск утраты или порчи имущества.

— Вас пугает пожар или потоп? На этот случай у нас есть резервный фонд, который вы пополняете раз в год. Взнос — 300 долларов.

— То есть если сгорит квартира, вы ее без вопроса отремонтируете, взяв деньги из резервного фонда?

— Нет. Вы же в ней проживали на момент пожара. Вам и платить.

— Подождите, но ведь вы собственники этой квартиры. Мы проживаем в ней на основании договора безвозмездного пользования? И за что тогда платить по 300 долларов в резервный фонд?

Девушка повторяла заученный текст и не давала ответа на прямой вопрос. Затруднилась она рассказать и о том, как подстраховался ЖСК от инфляции и дефолта. Спрашиваем дальше:

— А за счет чего мы получим квартиру, выплатив 50% ее стоимости? Кто заплатит остальные 50?

— За счет финансовых вливаний остальных членов кооператива.

— А кто же им тогда купит, ведь их деньги пошли на покупку жилья другому человеку?

— У нас существует постоянный приток новых членов и их капиталовложений. А потом те, кто уже вселился, не прекращают выплаты, пока не погасят всю ссуду.

Напоследок мы все-таки попросили менеджера рассчитать один из вариантов ссуды кооператива.

— Какую квартиру вы хотите приобрести?

— Тысяч за 50.

— Хорошо, двухкомнатную за 50. Тарифный план «Молодежный умеренный».

Девушка лихо щелкала по калькулятору, рассчитывая нам ссуду на 10 лет. На выходе получились интересные цифры. Сразу мы отдаем 26 250 долларов, плюс 300 — в резервный фонд. Ежемесячно мы должны выплачивать 271 с «копейками», в том числе 52,5 — ежемесячные членские взносы. На оформление документов потребуется 2760 долларов: услуги риэлтора — 1750, нотариуса — 750, государственная регистрация квартиры (на кооператив, а не на его члена) — 260.

Каждую позицию из этих «услужливых денег» можно было бы значительно уменьшить, обратившись в другие организации, оформляющие сделки. Но правила кооператива этого не позволяют.

Читая документы

Обязанности членов кооператива в его документах расписаны на 28 листах. Обязательства ЖСК уместились на одном. При всем при том правление кооператива оставляет за собой право в одностороннем порядке изменять условия.

Неограниченные полномочия переданы членам правления и председателю ЖСК. Решение последнего вообще считается окончательным и обжалованию не подлежит.