Принципы оценки рыночной стоимости недвижимого имущества

Итак, оценка недвижимости основывается на так называемых оценочных принципах, которые изначально дают представление участникам рынка о стоимости недвижимости.

Самый важный принцип оценки – это принцип «полезности». Это следует понимать так: объект недвижимости считается настолько полезным и , как следствие, дорогим, насколько он способен удовлетворить потребности потенциального владельца.

Но все же, принцип «полезности» достаточно субъективен, т.к. выражает лишь потребности конкретного собственника, отражая его личные предпочтения. В экономической оценке понятие принципа «полезности» определяется несколько иначе. Здесь «полезность» обозначает степень доходности и сроки окупаемости объекта.

Принцип замещения гласит: в случае наличия двух объектов недвижимости с одинаковыми показателями «полезности» либо доходности, предпочтение отдается тому объекту, который имеет более низкую стоимость.

Основой принципа замещения является наличие возможности выбора для покупателя, когда осуществляется оценка имущества. Поэтому данный принцип чаще всего имеет место при строительстве новых многоквартирных домов с примерно одинаковыми земельными участками.

Важно и то, на какую выручку рассчитывает потенциальный собственник при последующей продаже объекта недвижимости – т.е. здесь срабатывает принцип ожидания. Он является основополагающим при использовании доходного подхода при осуществлении оценки недвижимости.

Принцип вклада заключается в определении вклада в «полезность» и стоимость объекта различных его составляющих.

Проблемой здесь может стать тот факт, что определить какой именно элемент вносит самый существенный вклад в общую стоимость недвижимости очень сложно, ведь покупатель оценивает объект как единый комплекс, а не как множество различных составляющих.

Яркий пример такого фактора – это земельный участок с построенными на нем различными зданиями. Земля не подвижна, а значит собственнику необходимо привлечь оборудование и техсредства на этот участок и , следовательно, оплатить все вытекающие из этого расходы. И только за вычетом средств на привлечение, оставшийся доход относится к земле, если проводится оценка земли. Это значит, что земля имеет остаточную стоимость и прибыль здесь возможна только в качестве остатка средств после вычета «привлеченных» расходов.

Эффективность определяется посредством сравнения прибыли от земельного участка вкупе со зданиями и сооружениями, расположенными на нем.

Различные составляющие недвижимости и права на них можно различным образом комбинировать для достижения наибольшей стоимости объекта. Это называется принципом разделения.