Рекордсмены на рынке недвижимости

 

Цены

В советские годы любили говорить, что по МКАД проходит граница между просто социализмом и развитым социализмом. Хотя на тему о том, где именно сегодня проходит эта граница, можно и поспорить: Московская область развивается очень динамично. В целом же тезис об огромной расслоенности страны актуален и сейчас. Цены на недвижимость прекрасно это иллюстрируют – в Москве на вторичном рынке цена 1 кв.м превысила $1000 (сейчас примерно $1050), тогда как в некоторых регионах этот показатель не дотягивает и до $100. Еще одним примером серьезнейших различий внутри России может служить тот факт, что примерно в половине регионов цены устанавливаются в рублях, в остальных – в долларах США.

Еще о средних ценах. Нынешний их показатель в Москве высок, но все равно не дотягивает до уровня, установленного в июне 1995 года – $1356 за кв.м. И рекорд этот, вероятно, продержится ближайшие года два, да и то при условии, что рост цен на рынке не прекратится.

Что касается цен максимальных, то это как раз то, что засекречивается весьма тщательно. Лучшее жилье внутри Москвы стоит до $12–15 тыс. за кв.м. При размерах квартиры 300 кв.м получаем сумму в пределах $5 млн. За городом масштабы иные – там встречаются объекты, продаваемые и за $12–15 млн. Здесь, правда, уже трудно провести грань, отделяющую загородный дом для индивидуального проживания от мини-пансионата. Покупатель, разумеется, не станет ни перед кем отчитываться в том, зачем он приобретает такую недвижимость.

В аренде максимальная стоимость московской квартиры – $10–12 тыс. в месяц. За эти деньги можно снять самое лучшее жилье в новых элитных домах или в отреставрированных сталинских, меблированных, с полным набором бытовой техники. Основной контингент снимающих – работающие в России иностранцы, а также топ-менеджеры крупнейших отечественных компаний, в первую очередь, связанных с экспортом нефти и газа. Что касается «рекордсмена дороговизны» за городом, то риэлторы припомнили сумму $30 тыс. в месяц. За такие деньги сдавалась усадьба в 1500 кв.м жилой площади (четырехуровневое строение) с несколькими гектарами земли, охраной по периметру, видеонаблюдением и бассейном «малого олимпийского» стандарта (дорожка длиной 25 м). В Петербурге цены процентов на 30 ниже.

Размеры

В начале 90-х годов, когда богатые у нас только начали появляться, начались и поиски жилья, достойного их. Самым первым вариантом оказались просто большие квартиры. Они могли располагаться в самых ветхих зданиях, в самых экологически неблагоприятных районах – главное, чтобы размеры впечатляли. К этому времени относятся и многочисленные анекдоты о «новых русских», которые пускают в своих апартаментах трамвай, но иногда все-таки не успевают доехать до туалета… Со временем приоритеты изменились, и сейчас состоятельные люди живут уже в специально возведенном для них жилье.

Именно поэтому можно утверждать, что рекорд в номинации «самая большая квартира в типовом доме» уже поставлен и в обозримом будущем не будет преодолен. Это 1994 год, две квартиры в новом панельном доме в Восточном округе Москвы, по 338 кв.м каждая. Одна – это целый этаж, другая – два раза по пол-этажа. Вторая квартира получилась, таким образом, двухъярусной. Судьба этих квартир оказалась прогнозируемой: хозяева просто не знали, чем забить столь огромную площадь. Гостиная, спальня, зимний сад – все это свободно умещается и на 200 «квадратах». Приличный бассейн не сделаешь – не выдержат перекрытия. Офис на дому – можно, но от работы все-таки надо отдыхать… Закончилось тем, что хозяева эти квартиры продали – причем для этого одну разделили на две, а другую на три части, закладывали кирпичом проемы в стенах.

Сегодня большинство продающихся в Москве квартир, даже в элитных домах, имеют площадь не более 200–250 кв.м. Хотя, конечно, технология строительства из монолитного железобетона, при которой не требуются несущие внутренние перегородки, позволяет сделать и 600, и 1000 м, если только клиент пожелает.

В Подмосковье типовой коттедж – 250–300 кв.м, элитный около 600 кв.м. Встречаются объекты и в 1000 кв.м, и больше, но здесь, как уже говорилось, не всегда понятно, приобретается ли объект для собственного проживания, или будет использоваться для представительских целей.

И о высоте зданий. До самого недавнего времени, если не считать «семи сестер» (сталинские высотки), самыми большими жилыми домами была серия КОПЭ – 22 этажа. Сегодня появились «Алые паруса» и подобные им строения высотой до 40 этажей. Дома эти, кстати, помимо прямого своего назначения несут и архитектурную функцию: снабдить визуальными ориентирами т.н. «срединный пояс» Москвы – районы, из которых уже не видны ни Кремль, ни «сестры». Существует даже специальное постановление правительства Москвы, которое предусматривает строительство 60–80 подобных зданий в ближайшие 10 лет.

Сложные сделки

Одним из обязательных условий классической греческой трагедии было, как известно, единство места, времени и действия. Участники нашего нынешнего рынка недвижимости поставлены в сходные условия: менталитет граждан, риск значительных ценовых скачков, а также некоторые аспекты законодательства (например, существование прописки, которую, конечно, заменили на слово «регистрация», оставив неизменной суть) заставляют делать все одномоментно. Риэлторы вынуждены связывать сложнейшие цепочки, официально называемые «пакетными сделками». Известна цепочка, в которой участвовали 64 квартиры.

Весьма существенную долю в копилку подобного рода рекордов вносят коммунальные квартиры. Встречаются коммуналки, насчитывающие до 16 комнат, в каждой из которых проживала отдельная семья. В деле расселения коммуналок – свои рекорды. Известна квартира на старом Арбате, которую с 1993 года пытались расселить по очереди семь фирм. Расселила восьмая, в 2001 году. В квартире было восемь комнат, шесть разных лицевых счетов. А вот другую похожую квартиру (семь лицевых счетов) два риэлтора «растащили» за пять недель. Всем подобрали варианты, все довольны. Справедливости ради, отметим, что в деле расселения, помимо мастерства агента (вопрос первостепенной важности, кто бы спорил), огромную роль играет и позиция самих жильцов. В первом случае они подобрались с взаимными претензиями, некоторые были не совсем адекватными. Во втором – сами активно помогали, ездили смотреть. Результат, как видим, налицо.

Хорошие сделки

В номинации «самая быстрая продажа» победителем стал случай, когда квартира была посмотрена через час, тут же дан задаток, еще через неделю состоялась сделка. Клиент, желавший купить квартиру буквально в конкретном доме, никак не мог найти желаемое. С ним обсуждались варианты. В этот момент в агентстве появился другой клиент, желающий продать свою недвижимость. Второй агент начал обсуждать с ним условия, и наш измучавшийся покупатель услышал описание квартиры своей мечты. Он тут же пожелал приобрести эту квартиру. Вариант, естественно, даже не появился в базе данных агентства.

А самой удачной продажей можно назвать такую. 120-метровая квартира на Тверской улице, с хорошим ремонтом. Владелец хотел получить за нее $450 тыс. Риэлторы, изучив рынок, пришли к выводу, что реально можно продать не более чем за $250–270. Хозяин снижать цену отказался, агентство, особо не надеясь на положительный результат, согласилось взять на реализацию, но с условием, что реклама будет только бесплатной – по купону в газете, на домашний телефон одного из агентов. И вдруг отыскался покупатель, желавший квартиру именно в этом доме. Продана она была за $430 тыс.

Дела риэлторские

Сторонние наблюдатели часто обсуждают комиссионные риэлторов, составляющие несколько тысяч долларов за сделку. Однако вспомним, сколь значительная часть этих денег уходит на аренду помещения агентства, оплату телефонов, рекламы. Не стоит забывать и о том, как тяжела работа с людьми, – с одними надо часами говорить за жизнь, с другими – пить… В риэлтерском мире очень сильна конкуренция: зафиксирован случай, когда в 1999, году на одной из новостроек в Марьинском парке одновременно стояли представители 30 различных компаний.

В номинации «самые странные правоустанавливающие документы» чемпионом, без сомнения, станет доверенность, выданная уехавшим на ПМЖ в Израиль гражданином собственному брату. Почти метровый свиток факсовой бумаги на иврите – с какими-то замысловатыми печатями, тоже непонятными. Стоит ли удивляться, что владелец «филькиной» (точнее говоря, Моисеевой) грамоты безуспешно пытался продать квартиру два года. Потенциальные покупатели уважительно кивали головой, обещали подумать – и исчезали в тумане.

Утверждать, что в данном случае была попытка мошенничества, нельзя – возможно, продавец был честным, просто переоценил распространенность иврита.

В номинации «самого нахального агента» безоговорочно побеждает один гражданин, о котором до сих пор вспоминают в нескольких агентствах недвижимости. На квартире стоимостью $55 тыс. он умудрялся зарабатывать для компании $10 тыс. и еще, как выяснилось позднее, 5–6 тыс. класть себе в карман. Говорят, секрет успеха коренился в умении уговаривать клиентов взять именно эту квартиру, подчеркивать наиболее привлекательные ее стороны. Несмотря на выдающиеся коммерческие успехи, данного работника отовсюду увольняли, чтобы неповадно было проносить деньги мимо кассы родного агентства.

И, наконец, история, характеризующая не столько самого человека, сколько его начальников. Агент взял у клиентов $8 тыс. – слава богу, не под документы компании, а под личную расписку, – и погасил ими собственный долг от проигрыша в казино. Его «определили» на Петровку (откуда через трое суток выпустили под подписку о невыезде) и, конечно, уволили в связи с недобросовестным поведением и открытием уголовного дела. Другие агентства были оповещены об этом человеке через Московскую ассоциацию-гильдию риэлторов. Через некоторое время бывший начальник встретил его на выставке – он работал в другой, достаточно известной компании. Ее руководителя предупредили, но он не отнесся к предостережениям серьезно. А еще через некоторое время стало известно, что история повторилась.